Le fonctionnement de la copropriété

Comment fonctionne une copropriété ?


1) Prend les décisions concernant les parties communes de la copropriété. Il peut agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété et il peut voir sa responsabilité engagée.

2) C’est pendant l’assemblée générale que sont prises les décisions importantes concernant tous les copropriétaires, le fonctionnement et la vie de la copropriété, etc.

A. Le Syndicat des copropriétaires

Le syndicat de copropriété est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble. Quand une personne achète un bien immobilier dans une copropriété, elle devient automatiquement membre de droit du syndicat. Ce syndicat a un objet défini par la loi : la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Les parties communes sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires mais c'est le syndicat qui doit les administrer, les entretenir, etc. Il le fait par l'intermédiaire du syndic de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Il peut agir en justice et souscrire des contrats. Ses décisions sont prises en assemblée générale réunie sur convocation du syndic de copropriété.

B. L’Assemblée générale

L’assemblée générale de copropriété est l’instance décisionnelle de toute copropriété. Elle constitue une émanation directe du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires se retrouvent en assemblée générale pour prendre les décisions afférentes à la gestion de la copropriété.

Tout copropriétaire étant membre de droit du syndicat, aucun des copropriétaires ne saurait être exclu du droit de participer aux assemblées générales. C’est le syndic qui convoque les copropriétaires en assemblée générale, au moins une fois par an. Une convocation est adressée aux copropriétaires avec l’ordre du jour. D’autres documents sont annexés à la convocation : états financiers, budget prévisionnel, états financiers, devis en cas de travaux à voter etc…

Le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire est fonction des tantièmes qu’il détient dans la quote-part des parties communes de son lot de copropriété. Une voix est attribuée à chaque tantième.

L’assemblée générale de copropriétaires adopte des décisions soit à la majorité simple, soit à la majorité absolue, soit encore à une majorité des deux tiers, ou enfin à l’unanimité (les cas dans lesquels telle ou telle règle de majorité joue, sont limitativement énumérés par la loi du 10 juillet 1965).

C. Le Conseil Syndical

Constitué d'une petite équipe de copropriétaires désignée par l'assemblée générale, le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic de copropriété et de contrôler sa gestion. Il est appelé à faire le lien entre le syndic de copropriété et la copropriété.
 
C'est un organe de contrôle, d'assistance et de consultation du syndic de copropriété. Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles.
 
Le conseil syndical élit un président qui est choisi parmi les membres du conseil syndical, eux-mêmes élus en assemblée générale. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic, qui s’adresse à lui pour les questions relatives à la copropriété. Il sert de relais entre le syndic et les autres copropriétaires. Il anime les réunions du conseil syndical, qui peuvent être plus ou moins formalisées. Une fois par an, en assemblée générale, il rend compte des activités du conseil Syndical.

D. Le syndic

Son Mandat

C’est un document écrit, approuvé par l’Assemblée générale, qui définit : 
  • La durée de sa mission (s’il est syndic de droit, la fin de mission est définie par l’Article L.443-15 – voir Mentions Légales)
  • Les prestations de gestion courante
  • Les prestations hors gestion courante
  • Sa rémunération
Ses Missions

Il exécute les décisions de l’Assemblée générale, sous le contrôle du conseil syndical.

Il administre la copropriété et gère l’entretien courant des parties communes :

  • Il veille au bon fonctionnement des services collectifs, il passe les contrats d’entretien des ascenseurs, de chauffage central, d’ordures ménagères, d’espaces verts, etc.
  • Il souscrit les contrats d’assurance.
  • Il engage et gère le personnel du syndicat (gardien éventuel).
  • Il fait exécuter les travaux d’urgence. Il engage de gros travaux (ravalement de façade, toiture, étanchéité, installations d’ascenseurs…) avec l’accord de l’Assemblée Générale.
  • Il tient la comptabilité du syndicat.
  • Il élabore, avec le Conseil Syndical, le budget prévisionnel nécessaire au fonctionnement de la copropriété et le fait approuver par l’Assemblée Générale.
  • Il appelle les provisions de charges et la régularisation annuelle des charges.
  • Il paie les différents fournisseurs.
  • Il recouvre les impayés.
  • Il convoque l’Assemblée Générale une fois par an pour rendre ses comptes et obtenir le « quitus » de sa gestion.

Il représente le syndicat des copropriétaires auprès de toutes les instances (copropriétés voisines, mairie, autorisations administratives pour travaux, entreprises, justice en cas de litige…).

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